http://esf.wuhan.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月16 日 搜房blog
当前是下调房价促进销售的好时机,但基于市场机制\存量房的房东力量\政策性管制力度加强\承担成本的主体随着项目开发进程而落实到投资人身上\不确定性的强化\融资瓶颈与还贷高峰期来临等原因,降价是不能选之的一条路,因为,房价下行通道被堵死.
一种压力来自于市场本身的机制.
什么是市场机制?通过充分的价值规律与供求规律作用来实现生产到销售的惊险跳跃是为根本.放在房地产市场,就是要求降价后能有效应,如实现销售的本质变化,盘活资产与资金链,优化产品与资金结构,或者理想退市.如果降价后任何效果都没有,谁会铤而走险呢?
本人认为,三类房企,上市者\国有者\私营中小房企,有几个是万科金地?他们降价后,将面临着:是否能够提升需求实现的效率?如何面对前期客户即业主的补偿要求?形成了降价预期与降价销售的惯性怎么办?降价了口袋里的无法敷衍口袋外的诉讼性请求怎么办?
任何正常思维的人都会认识到:降价只是在一种只剩余赚头的时候,在赚多赚少之间徘徊者,当压力无法释放只能借助于产品销售的条件下,才为之,才会为之,才会实质性为之.
第二种压力来自于前期房东方与管制力量的双重夹击.
前期不是有万科降价销售后拿钱补偿业主的事情发生么?如果降价销售都得补偿前期业主方,有多少开发商承受得起?
而这边,政策性管制,一方面对闲置用地进行管制,限期开发,这需要资金,难道不需要客户吗?另一方面对开发产品结构进行限制,从而在某类产品市场上形成强烈的供过于求.
这两个方面结合起来就形成一股力量,让开发商求生不能求死不得,干脆坚挺下来再行定夺.因为,降价后矛盾不妥当处理会损失大面积的客户;处理了的话,则相当降价损失与补偿损失加融资紧缩\提前执行开发程序等开支一起向开发商袭来,一般开发商尚没有这个能力挺身而出.
任何正常思维的人都会认识到:在求死不能的条件下不如求生,因而存在就是理由,先观望再说,不会断然出台调价措施.
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