http://esf.wuhan.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月15 日 魏终超 张锐宣 陈安远 南方都市报
点评专家
王永胜
美格行顾问事业三部运营总监
■报告摘要
关键词：整体商业不成熟商铺个盘价格普遍高
南山迟早会形成一个与华强北、东门类似的集中商业区。不过从目前来看，南山商圈并不成熟，而且成熟的阶梯层次也不像华强北那样分明。目前南山社区商铺的价格相对于去年高峰时期已有回落，但新增商铺目前的价格仍然偏高。
此次南山踩盘的6个商铺，除了佳嘉豪商务大厦的底商外，其余5个全都是住宅社区商铺。与记者一起踩盘的美格行顾问事业三部运营总监王永胜表示，目前南山在售商铺报价普遍较高，他认为南山的商铺价格还有下调的空间。他还透露，现在南山商铺的回报率也普遍在4%左右。
在售商铺报价普遍高
在南山商铺的考察过程中，王永胜说得最多的一句话就是：报价太贵了。如缤纷年华在售的8套街铺，报价在3-9万元/平方米之间，王永胜认为，其合理的价位应该4-5万元/平方米。“按照现在的售价，月租金要达到300多元/平方米回报率才算正常，我估计这里月租金只能到200多元/平方米左右。”王永胜说。
据他介绍，目前南山社区商铺的价格相对于去年高峰时期已有回落，像上述缤纷年华开盘时的价格普遍在6-8万元/平方米。不过就算是价格已经回调，目前南山社区商铺的租金回报率也普遍在4%左右。如果按照正常5%-6%的租金回报反推商铺售价的话，新增商铺目前的价格仍然偏高。
南山商圈还不成熟
据王永胜介绍，根据政府规划，南山迟早会形成一个与华强北、东门类似的集中商业区。不过从目前来看，南山商圈并不成熟，而且成熟的阶梯层次也不像华强北那样分明。据美联物业深圳商铺部总监姜奇夫介绍，目前南山比较成熟的商圈集中在海岸城和海雅百货一带，投资回报率才可以达到5%.
王永胜说，投资社区商铺除了看即时回报率，另一个重要因素就是片区的消费力。深圳湾口岸商业街所在片区居住人口较多，这可以支撑这里的商业。一般10万平方米的社区，可支撑5000-10000平方米的商业。
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