美联物业：市场盘整供应短缺使写字楼市场低迷

http://esf.wuhan.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月3 日刘斌美联市场研究部

[摘要] 据深圳国土资源局公布数据显示（如图1所示），07年第四季度至08年5月，深圳一手写字楼市场成交面积下滑明显，月成交面积都在10000平方米以下，其中更有5个月份的成交面积仅在1000平方米左右。

从历史数据来看，从05年1月至07年9月，月成交面积几乎都在10000平方米以上，高峰期时月成交面积达70000平方米。成交面积的迅速下滑是否意味着写字楼市场拐点已然显现，对此笔者不以为然。

数据来源：深圳国土资源与房产管理局。

疯狂过后的盘整此次市场的低迷仅是市场疯狂过后的一次盘整。在大量外资涌入、投资需求旺盛的大背景下，深圳写字楼市场经历了07年上半年的疯狂。然疯狂过后，楼市限外，政府控制房贷，写字楼市场也顺势降温。这并不意味着市场拐点到来，因为拐点的一个重要特征是市场价格大幅下降，市场信心委靡。而从美联统计数据来看，市场价格并未出现大幅跳水，整体价格保持相对稳定。例如，一手在售的财富广场售价36000元/平方米，海岸大厦西座售29000元/平方米左右，相比去年高峰期价格相当；而二手市场与一手市场类似，尤其是甲级写字楼市场。这可从美联写字楼蓝筹指数可以看出，5月份蓝筹指数显示为152，去年高峰期指数在160左右，整体下降幅度并不大。而总部经济、深港一体化等利好因素亦成为市场信心的有力支撑。从以上分析可以看出，目前深圳写字楼市场正处于疯狂过后的盘整阶段，是对过去狂热的写字楼市场的一个缓冲。

供应影响成交诚然，目前的观望气氛对市场成交影响深远，而市场新增供应量不足亦是导致目前市场成交低迷不可忽视的一个重要因素。

比较写字楼供应走势图（图2）与写字楼成交走势图（图1）可以发现，两者有着惊人的相似之处，一个供应高峰往往对应一次成交的活跃期，而低迷的市场成交也与市场供给有着密切的联系。从下图可以看到，07年第一季度至今，市场新增供给一直维持低位，近一年半时间，新推办公面积仅十万平方米左右，这与05年的四十万平方米及06年的三十万平方米的供给相比都相去甚远。持续的供应低潮使得目前的可售项目有限，制约了投资的选择范围，自然会影响到成交量。

另外，市场供给应避免同质化竞争，产品区位的差异化及市场定位的差异化将促进市场的成交。位于宝安的滨海大厦作为宝安的首个甲级办公物业，首先避免了同片区内的物业竞争，此外两万以内的市场价格定位也使其颇具吸引力。这使其成为近期成交最为活跃的办公物业，上市三个月不到便销量超过三成。