上半年武汉二手房成交回暖 挂牌均价趋稳

一、2012年上半年武汉二手房市场概况及政策盘点

（一）.2012年上半年武汉市场概况

2012年已经过半，综合近六个月的数据，可以发现武汉二手房挂牌价格基本徘徊在8000元/平发米，涨跌幅度并不大，可见在严厉的调控政策下，武汉二手房市场较为稳定。1月，武汉二手房市场基本延续了去年年底的发展态势，二手房业主惜售心态严重，部分房东甚至主动撤掉在售房源信息，加上传统春节影响，成交量仅为832套。2月，在调控政策持续收紧的大背景下，二手房房价略有松动，以“结婚族”为主的刚性群体开始陆续进入市场，二手房成交量逐步回升。3月、4月，受金融政策放宽，按揭贷款放款速度加快、首套房贷调至基准利率等利好刺激，春节后压抑已久的刚需逐渐释放，二手房成交量逐渐上升。5月、6月，降准、降息等金融政策微调的效果逐步显现，对于购房者来说，降息减轻了还贷压力，刺激部分持币待购者入市。近两月咨询二手房信息的客户明显增多，中介门店的带看量也有所上涨。5月二手房成交量更是创限购以来新高，达到了2465套。

今年上半年，从置业人群来看，二手房市场的消费主体仍然以首次置业和改善型置业的刚需客户为主。而这些客户的消费目光主要投在房龄在5-10年的二手房上，因为房龄太长的房子不好申请贷款，房龄太短的房子多是高点买入，不但总价高，而且两证未满五年税费高。从成交面积来看，受限购政策影响，大户型的高价房不受市场认可，而90平左右的二手房是目前市场上的成交主力。

上半年，央行两次下调存款准备金率，一次下调存贷款基准利率，此轮金融政策微调，对房地产开发商和购房者来说都是利好消息，降息有效缓解开发商的融资压力，减轻了购房者还贷压力，促进二手房成交回暖。但政府多次强调，2012年房地产调控政策不会有“方向性”改变。从而，可以预计未来一段时间内，只要在国家限购政策没变的情况下，武汉二手房价格还将继续稳定在一定范围内。

今年上半年，租赁市场延续去年以来的火爆场面。春节后是传统的租房旺季，部分二手房房东看准时机，将待售房源转售为租。4、5月份较为平淡。6月，随着毕业季的到来，租赁市场再度迎来旺季，加上城中村拆迁改造，低价房源减少，6月份租金再次上涨，租金均价已达1941元/月。

（二）. 2012年上半年楼市新出台政策盘点

2月13日 “公积金条例”修改 年底前完成百城公积金监控

目前，住建部已经厘定《住房公积金管理条例》修订工作的时间表，要求在2013年6月前全部完成，并上报国务院法制办。

2月18日 时隔3年央行首次下调存款准备金率

中国人民银行18日晚间宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月16日 武汉市实施保障房质量“终身负责”制

武汉市日前出台《保障房工程建设和管理意见》，对保障房建设和后期管理实行全过程监管。

4月26日 多地上调公积金贷款额度 部分城市提高至八成

近日，武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。

5月12日 央行宣布下调存款准备金率0.5%

5月12日，央行宣布从5月18日起下调存款准备金率0.5%，这是央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点。

6月7日 央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点

6月7日，央行宣布从6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。

6月10日 住建部：个人住房公积金贷款利率降至4.70%

6月10日，住建部发布公告，下调个人住房公积金存款和贷款利率。其中，五年期以上住房公积金贷款利率，由4.90%下调至4.70%。

6月15日 武汉公积金缴存额下月起调整 每月不低于176元

7月1日起，武汉市131万城镇职工住房公积金缴存额度开始调整。调整后，职工每月缴存不得低于176元，不得超过2738元。

二、2012年上半年武汉二手房市场整体运行状况

（一）. 2012年上半年武汉二手房市场概况

2012年已经过半，综合近六个月的数据，可以发现武汉二手房挂牌价格基本徘徊在8000元/平发米，涨跌幅度并不大，可见在严厉的调控政策下，武汉二手房市场较为稳定。1月，武汉二手房市场基本延续了去年年底的发展态势，二手房业主惜售心态严重，部分房东甚至主动撤掉在售房源信息，加上传统春节影响，成交量仅为832套。2月，在调控政策持续收紧的大背景下，二手房房价略有松动，以“结婚族”为主的刚性群体开始陆续进入市场，二手房成交量逐步回升。3月、4月，受金融政策放宽，按揭贷款放款速度加快、首套房贷调至基准利率等利好刺激，春节后压抑已久的刚需逐渐释放，二手房成交量逐渐上升。5月、6月，降准、降息等金融政策微调的效果逐步显现，对于购房者来说，降息减轻了还贷压力，刺激部分持币待购者入市。近两月咨询二手房信息的客户明显增多，中介门店的带看量也有所上涨。5月二手房成交量更是创限购以来新高，达到了2465套。

今年上半年，从置业人群来看，二手房市场的消费主体仍然以首次置业和改善型置业的刚需客户为主。而这些客户的消费目光主要投在房龄在5-10年的二手房上，因为房龄太长的房子不好申请贷款，房龄太短的房子多是高点买入，不但总价高，而且两证未满五年税费高。从成交面积来看，受限购政策影响，大户型的高价房不受市场认可，而90平左右的二手房是目前市场上的成交主力。

（二）. 2012年上半年武汉二手房搜索概况及均价

1、2012年上半年武汉各区县中网友关注的是武昌区，被搜索比例占22.94%。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年上半年区县搜索前三甲是武昌、洪山、江岸，搜索比例分别占22.94%、15.67%、15.44%。武昌区现为湖北省的政治、文化、信息中心，是武汉市二手房市场十分成熟的区县，配套设施完善，教育、医疗、购物以及交通都十分方便，无疑稳居搜索榜位。洪山区位于长江之畔，东湖之滨，交通发达便捷，山水资源丰富是居住的理想之地，故位列搜索榜第二位。江岸区是武汉市的政治、经济、文化中心，地理位置相对优越，交通便利，关注度排行第三。

2、2012年上半年洪山区的光谷关山和武昌区的徐东、南湖花园城摘得武汉二手房商圈搜索10前三甲。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年武汉二手房市场关注的商圈是光谷关山，其次为南湖花园城和徐东。二七百步亭、积玉桥及后湖也是备受关注的区域。

3、2012年上半年洪山区的当代国际花园、万科城市花园和金地格林小城摘得武汉二手房楼盘搜索10前三甲。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年上半年武汉市二手住宅楼盘中，洪山区的当代国际花园、万科城市花园和金地格林小城位居前三，从上表中不难发现，进入10的楼盘中，洪山区的楼盘占七成。

4、2012年上半年30-50万元的二手房搜索量占37.94%。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年上半年，30-50万元的二手房网友关注，搜索比例达37.94%，其次为50-100万元的二手房，搜索比例占27.73%。30万以下二手房搜索比例为19.27%，位居第三。

5、近5成网友关注2居室。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，武汉市2012年网友搜索2居室的比例高达49.21%。其次为3居，搜索比例占33.81%，比去年同期上涨了3.81%。可见，在楼市调控下，3居往往受到希望一步到位的刚性需求及改善性需求的青睐。1居搜索量比例也相对较高，达到了10.72%。

6、50-100平米户型二手房搜索量47.17%。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年上半年武汉市50-100平米的二手房搜索百分比，为47.17%。这类面积的二手房多以两居、小两居为主。100-150平米的二手房搜索比例占23.07%，位居第二。这与调控政策密不可分，多数购房者倾向于一步到位。30-50平米以下的二手房搜索比例占8.51%，位列第三。

7、 2012年上半年房天下武汉二手房市场价格情况。

在严厉的楼市调控政策作用下，武汉二手房的市场价格整体趋于稳定，挂牌均价基本在8000元/平徘徊，涨跌幅度不大。

2012年1月二手房挂牌均价8178元/平，相比去年1月7439元/平，同比涨幅为9.93%。而今年其余5个月，较去年挂牌均价，同比均有下跌。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

8、2012年上半年房天下武汉市挂牌量情况

自去年调控政策收紧后，与去年同期相比，2012年上半年武汉二手房的挂牌量一直维持在低位。目前，惜售、抗价的现象还是普遍存在，在租金不断上涨的现在，房东更倾向于选择转售为租。但在调控政策不松动的当下，部分二手房业主也逐渐趋于理性，加入到出售者的行列，因此，2012年上半年二手房挂牌量还是处于小幅上涨的状态。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

9、2012年上半年房天下武汉二手房成交量情况

2012年上半年武汉二手房成交量与去年同期相比有明显好转。从今年年初开始，房价得到有效控制，调控抑制下的刚性需求逐步释放，成交量逐步回暖。在金融政策微调的刺激下，5月武汉二手房成交量创下去年调控以来的新高，达到2465套。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

（三）. 2012年上半年武汉主城区二手房搜索及均价

汉阳区

数据来源：房天下二手房数据监控中心  

洪山区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江岸区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

 江汉区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

硚口区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

青山区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

武昌区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

三、2012年上半年武汉租赁市场整体运行状况

房天下二手房数据监控中心发布了2012年武汉租赁市场被网友搜索的数据，为业内呈现2012年全年租房客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、主城区各区县10楼盘及均价。

2012年上半年租赁市场搜索情况分析

1、2012年上半年租赁市场受关注度的为武昌区，搜索量比例占23.55%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年上半年武昌、洪山及江岸是租赁市场关注的三大区域，洪山被搜索比例为23.55%，武昌为20.00%，江岸为15.24%。洪山区拥有国家光电子信息产业基地，外来人口众多，租赁市场活跃。武昌区、江岸区作为成熟区域，生活便捷、交通方便，因此其租赁市场一直以来都活跃。

2、2012年上半年租赁市场二手房商圈搜索比例的为光谷关山

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2012年上半年武汉市租房住宅商圈搜索占比的是光谷关山。位居第二、第三位的分别是徐东和中南丁字桥。

3、2012年上半年租赁市场二手房楼盘搜索名是武铁佳苑。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2012年上半年武汉市租赁市场楼盘中位于武昌区的保利花园、东西湖区的常青花园以及洪山区的万科魅力之城位列前三。

4、2012年上半年租金在500-1000元/月•套的二手房搜索比例，为53.04%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年上半年武汉市租赁市场价格搜索占比的是租赁价格范围在500-1000元/月•套的二手房，为53.04%；租金价格在1000-2000元的二手房位居第二，搜索占比为26.67%。总体上看，租金在1000元/月•套以下的二手房被搜索量占整个租赁市场的58.89%。目前，武汉低端租赁市场仍然占据主体位置，这与租房群体多为年轻白领、大学毕业生以及外来务工人员为主密不可分。

5、2012年上半年租赁市场中1居室网友关注，搜索占比高达46.32%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

在2012年上半年武汉市二手房租赁市场中，1居的户型更受网友关注，搜索比例为46.32%，其次是2居室，搜索比例占37.43%。从2011年上半年的武汉市租赁市场各户型搜索情况看，一居、二居是租赁市场的主体，相反，户型越大，关注度越低。

（三）2012年上半年武汉主城区租赁市场搜索10楼盘

汉阳

数据来源：房天下二手房数据监控中心

洪山

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江岸

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江汉

数据来源：房天下二手房数据监控中心

硚口

数据来源：房天下二手房数据监控中心

青山

数据来源：房天下二手房数据监控中心

武昌

数据来源：房天下二手房数据监控中心