软调控 硬规范 软着陆—2007上半年武汉二手房市场综述

背景资料：

2005年5月11日，国家为了宏观调控当年最热的市场——房地产市场，颁布“国八条”（转让两年内房产全额征收营业税）；

2006年5月29日，国家为了继续调控当年最热的市场——房地产市场，颁布更为严厉的“国六条”（转让五年内房产全额征收营业税）；

2007年5月30日，国家为了宏观调控当年最热的市场——股票市场，宣布即日调高股票交易印花税税率（由现行1‰调整为3‰）。
     
2005年的5月，2006年的5月，2007年的5月，国家都动用相对强硬的税收政策调控当年最热的市场，意在降低这个最热市场的热度，从而有利于该市场的长期健康发展。

虽然，2007年的调控对象已由两年前的房地产市场转向了股票市场，但是纵观2007年上半年的武汉二手房市场，得出以下三个关键词：

关键词一：软调控（政策面）

2007年上半年，国家没有出台新的政策直接调控房地产市场，却用相对软性的货币政策间接调控房地产市场。“两次加息、五次上调存款准备金率、增发1.55万亿元特别国债”这些软性调控措施，也是央行近几年动用金融货币政策调控次数最频繁、力度最大的半年。国家针对房地产市场进行了连续两年的“硬调控”，2007年也应是执行和消化各项政策的一年，今年上半年没有直接调控而是间接调控也在情理之中。

在经历过两年“硬调控”的房地产市场，特别是二手房市场，其自身抗击力不断增强，所以上半年 “软调控”给市场带来的影响更多地是体现在购房者的心理层面。的确，连续加息给购房者带来的短期成本并不大，但带来的长期心理预警却明显加大。特别是“啃老族”在用父母的养老钱去按揭购房时，当贷款利率不断提高时，是应该在预支未来的同时预知利率风险。

关键词二：硬规范（行业面）

2007年上半年，建设部及行业协会在2006年颁布的经纪行业规范性政策之上，颁布了更为具体的硬性操作规范。

2007年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。首先，确定二手房交易资金监管形式——分账户管理，即房地产经纪机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户。其次，明确了该交易资金的所有权属于交易当事人。再次，明确资金交付条件和具体方式。

2007年4月27日，武汉市国土房产局宣布将制定武汉二手房交易资金监管细则和网上签约细则。虽然细则正在制定之中，但可以肯定这些“硬规范”将进一步规范中介机构，促使购房者在购买二手房时更放心，更安心，从而促使二手房市场在一个良性和健康的轨道中运行。北京也已于2007年7月1日正式实行二手房网上签约、资金监管两项细则，目前进展比较顺利。

关键词三：软着陆（市场面）

2007年上半年的“软调控”，让武汉二手房市场也出现“软着陆”。根据21世纪不动产武汉区域研发中心的数据平台，统计分析得出以下几点：

上半年二手住宅总体交易量小幅攀升

去年的“6.1新政”让房地产市场很受伤，2006年6月的二手房交易量明显下降。今年没有出台新政，尽管1月与2月受到过节的影响，交易量偏低之外，但二手房交易从3月开始全面提速，6月成交量也延续了数月以来的良好走势，环比增长9.87%。2007年上半年二手房总体交易量也小幅攀升，与2006年同期相比，2007年上半年二手住宅总体成交量增加了28.61%。

2006年与2007年上半年二手住宅成交量比较图

(数据来源:21世纪不动产武汉区域研发中心)

上半年二手房成交均价稳步小幅攀升

从二手住宅成交净单价来看, 2007年上半年二手住宅净单价一直保持小幅攀升，6月二手房净单价为为3281.97元/平方米（此净单价不含房屋装修、家电设施、转让税费等费用）,环比上涨比例为1.65%。

净单价小幅攀升的主要原因有三点：一是区域内一手房价格上涨或一手房供给量较少，一二手房的联动作用让此区域内二手房源的挂牌价格和成交价格都处于稳步追涨状态。二是优质房源的刚性需求不断增加，但其有效供给量却不是特别充足,所以此类房源成交价格偏高。三是成交房屋的品质越来越高，房屋成色越来越新,房屋配套越来越齐全，所以净单价小幅攀升。

2007年上半年二手房住宅成交净单价走势图

（注：此均价为房屋净单价，不含装修、家电、税费等费用）
(数据来源:21世纪不动产武汉区域研发中心)

 上半年二手房价格涨幅最大的区域——光谷片区

从21世纪不动产研发中心的统计数据来看，光谷地区毫无悬念成为2007年上半年价格涨幅最大的区域，2007年6月的成交均价相对于2007年1月来说，价格涨幅为9.85%。虽然是价格涨幅最大的区域，但并不是成交量涨幅最大的区域。

究其原因，一是光谷片区借助“富士康效应”这种不可复制的利好消息，让片区价值飞速提升，一手房价格每平米上涨近500元左右，二手房价格联动上涨。二是虽然光谷片区现阶段购房需求量很大，但由于光谷片区本就为“新区”，已购房者也多为自住型，所以现阶段进入此片区二手房交易的房源供给量并不大。从而导致光谷片区二手房交易量不大，但价格涨幅最大的区域。

武汉主要片区二手住宅净单价（注：此净单价不含房屋装修、家电设施、转让税费等费用）

(数据来源:21世纪不动产武汉区域研发中心)